业内翘首以盼的公募REITs新规来了。
《每日经济新闻》记者获悉，9月12日，国家发展改革委办公厅公布了REITs市场重磅文件：《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知（发改办投资［2025］782号）》（以下简称《通知》）。
据悉，此次《通知》的内容主要涉及持续推动市场扩围扩容、积极支持通过扩募方式新购入项目、优质高效做好项目把关、切实加强组织保障四个方面，其中多项具体条款值得关注。
博时基金REITs业务营运总监刘玄指出，《通知》一是明确了基础设施公募REITs作为资本运作平台的作用，明确了产权类和特许经营权两大属性分类项下各类资产混装的可行性；二是进一步在政策上、机制上为公募REITs的申报和发行进行了简化和优化，尤其是拟上线的基础设施REITs项目信息系统将大幅提升主管部门的内部协同效率，部分申报阶段的堵点、难点、痛点有望得到改善。
根据Wind（万得）数据，目前全市场已上市的公募REITs共有74只，截至9月12日的总市值为2216.78亿元。随着公募REITs新规发布和落地，未来这一市场或将继续扩容。
新规主要涉及四个方面
9月12日，为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发［2022］19号）、《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资［2024］1014号）等要求，进一步做好基础设施REITs常态化申报推荐工作，推动基础设施REITs高质量发展，国家发展改革委办公厅正式发布了《通知》，也就是业内俗称的“782号文”。
《通知》主要包括四个方面的内容，分别为：持续推动市场扩围扩容、积极支持通过扩募方式新购入项目、优质高效做好项目把关、切实加强组织保障。
第一，持续推动市场扩围扩容。《通知》提出，要高度重视基础设施REITs申报工作，加快成熟资产类型项目常态化申报，积极推动新资产类型项目推荐发行，积极支持民间投资项目发行上市，以及加大项目培育储备工作力度。
第二，积极支持通过扩募方式新购入项目。要简化新购入项目申报流程，拓宽新购入项目资产范围。
第三，优质高效做好项目把关。《通知》要求坚持聚焦推荐重点，确保投资管理手续齐备，充分发挥回收资金带动作用。
第四，切实加强组织保障。切实提高工作效率，提升信息化管理水平，同时完善常态化沟通机制。
加大培育储备工作力度
多位业内人士在受访时告诉《每日经济新闻》记者，此次新规有多项具体条款值得关注，将为行业带来深远影响。
举个例子，随着公募REITs市场生态的持续完善，民企原始权益人已成为推动行业发展不可或缺的重要力量。《通知》提出积极支持民间投资项目发行上市，借力公募REITs，民企可盘活存量、优化负债、提升运营效率，实现从资产持有者到专业运营方的轻量化转型。
瑞思研究院指出，2021年到2025年共有12只民企REITs上市，共募集资金263.74亿元，带动了大量新增投资。包括京东集团、物美集团、印力集团、特变电工、明阳智能、联东集团、华威集团、九州通、顺丰控股、润泽、万国、唯品会在内的多家重点民营企业已成功发行公募REITs，开拓了新的融资渠道，并成为REITs市场的重要力量。其中2025年8月上市的南方万国数据中心REIT，与南方润泽科技数据中心REIT为首批上市的数据中心类型REITs，体现了民企在扩展REITs行业宽度上的重要作用。
再比如，《通知》还提出加大项目培育储备工作力度。一方面，政策要求省级发展改革部门、有关中央企业遵循“储备一批、组织一批、申报一批”原则，建立基础设施REITs项目工作台账，构建滚动接续的项目动态推进机制，为市场提供持续稳定的项目来源，避免REITs项目供给断层，确保市场总有优质项目可选；另一方面，提前培育有一定收益、上市前景好的基础设施项目，在项目全流程依规办理手续、理顺产权关系并提升管理效率，能让项目达标后顺利入市，提升REITs市场整体规模与活跃度，为投资者提供更多元标的，吸引更多资金流入，增强市场流动性与韧性。
瑞思研究院对此表示，充足且优质的项目储备是基础设施REITs市场持续发展的源头活水，项目培育储备工作力度的加强，能够有效为市场注入强劲动能。“当前我国REITs市场规模与国际成熟市场存在差距，新规将有效扩大市场供给，助力REITs发行提质增速，进而更好地发挥其在盘活存量资产、促进基础设施建设等方面的作用。”
持续扩围扩容意义重大
《通知》里还有一项重要内容是积极支持通过扩募方式新购入项目。
一方面，明确并简化扩募项目的申报流程。新规明确了已上市的基础设施REITs在首次发行上市满6个月后，可经由省级发展改革部门、中央企业向国家发改委申报新购入项目。省级发展改革部门、中央企业先对符合申报条件的新购入项目进行把关，之后国家发展改革委直接受理、优先评估，符合条件的项目还会加快推荐。这一流程优化，减少了冗余环节，提高项目申报效率，让优质项目能更快速地进入评估和推荐环节，为REITs通过新购入项目实现发展提供了更便捷的通道。
另一方面，拓宽新购入项目资产范围。支持已上市基础设施REITs新购入行业内同类项目以及具有关联性的不同行业领域项目，新购入项目与首次发行上市项目原则上应同属于所有权类或经营收益权类。支持跨区域通过扩募等方式整合存量资产，做大做强基础设施REITs产品，打造资本运作平台。
中金基金董事总经理、副总经理李耀光指出，持续扩围扩容对于基础设施REITs市场高质量发展具有重要意义，扩募（尤其是跨区域扩募）对于基础设施REITs高质量发展也非常重要，主要体现在：
一是REITs扩募有利于扩大并优化资产组合、分散投资风险，特别是跨区域扩募可有效分散区域风险，有助于提升REITs资产组合分红能力。从国际经验看，扩募是实现REITs市场规模增长主要方式，通过扩募增厚每基金份额的可分配金额来提升投资者获得感，上市REITs持续扩募是市场走向成熟的标志之一。
二是扩募机制有助于提升REITs管理水平，形成良好的市场示范效应。从国际经验看，资产分散、跨区域运营是头部REITs的重要特点之一。通过扩募来扩大REITs投资管理资产组合，能够有效发挥规模效应，有助于摊薄份额平均运营成本，提升运营效率与资源整合能力，提升市场对该REITs品牌的认可度，发挥示范性作用。
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